Dziedziczenie mieszkania przez kilka osób często prowadzi do problemu, którego nie rozwiązuje samo stwierdzenie nabycia spadku. Każdy spadkobierca zna swój udział, ale lokal nadal pozostaje we wspólności majątku spadkowego. Jeżeli jedna osoba chce sprzedaży, druga zamierza zatrzymać mieszkanie, a trzecia odkłada decyzję, nieruchomość może przez lata pozostawać w stanie nierozliczonym. Brak jednomyślności nie oznacza jednak, że dział spadku jest niemożliwy.
Czy jeden spadkobierca może sam sprzedać całe mieszkanie?
Nie. Do czasu działu spadku prawa do nieruchomości przysługują współspadkobiercom zgodnie z ich udziałami w spadku. Jeden z nich nie może samodzielnie rozporządzić całym lokalem tak, jakby był jego wyłącznym właścicielem. Ustawa przewiduje też szczególne zasady rozporządzania udziałem w konkretnym przedmiocie należącym do spadku.
Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni, mogą przeprowadzić umowny dział spadku. Gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa działowa wymaga formy aktu notarialnego. W praktyce można w niej ustalić na przykład, że mieszkanie otrzyma jedna osoba z obowiązkiem spłaty pozostałych.
Co zrobić, gdy porozumienia nie ma?
Każdy ze spadkobierców może wystąpić do sądu o dział spadku. Nie trzeba czekać, aż pozostali zgodzą się na rozpoczęcie postępowania. Sąd ustala skład i wartość spadku, a następnie decyduje o sposobie jego podziału z uwzględnieniem przepisów dotyczących zniesienia współwłasności.
Na tym etapie adwokat spadkowy Warszawa może pomóc przygotować stanowisko dotyczące sposobu podziału, wartości nieruchomości, spłat oraz rozliczeń między współspadkobiercami.
Czy sąd zawsze nakaże sprzedaż mieszkania?
Nie. Sprzedaż jest jednym z możliwych rozwiązań, ale nie jedynym. Jeżeli nieruchomości nie da się rozsądnie podzielić, sąd może przyznać ją jednemu ze współspadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych. Dopiero gdy takie rozwiązanie nie jest możliwe lub uzasadnione, w grę może wejść sprzedaż i podział uzyskanej kwoty.
Osoba, która chce przejąć lokal, powinna więc liczyć się z koniecznością spłaty pozostałych według wartości ustalonej w postępowaniu. Sam fakt, że od lat mieszka w nieruchomości, nie daje jej automatycznie prawa do otrzymania mieszkania bez rozliczenia innych spadkobierców.
A co, jeśli tylko jedna osoba korzysta z mieszkania?
Wyłączne zajmowanie lokalu przez jednego spadkobiercę może prowadzić do dodatkowych sporów. W postępowaniu działowym sąd może rozstrzygać również o wzajemnych roszczeniach związanych z posiadaniem przedmiotów spadkowych, pobranymi pożytkami, nakładami czy spłaconymi długami spadkowymi. Nie oznacza to, że za każde samodzielne zamieszkiwanie automatycznie należy się pozostałym określona kwota. Znaczenie mają konkretne okoliczności, w tym sposób korzystania z lokalu i to, czy inni byli faktycznie pozbawieni współposiadania.
Przed skierowaniem sprawy do sądu warto zebrać dokumenty dotyczące własności, kosztów utrzymania mieszkania, remontów, podatków i ewentualnych dochodów z najmu. Pozwala to oddzielić spór o sam sposób podziału od roszczeń finansowych narastających przez lata. Im wcześniej zostanie uporządkowany stan prawny nieruchomości, tym mniejsze ryzyko, że konflikt między spadkobiercami stanie się droższy niż samo postępowanie działowe.
